A lakáshitel felvétele előtt sokak számára nem is a havi törlesztőrészlet jelenti a legnagyobb akadályt. Hanem az önerő előteremtése. Egy 60 millió forintos ingatlannál akár 22 millió forint saját megtakarításra is szükség lehet attól függően, hogy mekkora hitelt enged a jövedelem és milyen finanszírozást vállal a bank. Egy friss számítás azt vizsgálta meg, mennyi idő alatt lehetett volna ekkora összeget összegyűjteni átlagkeresetből. Az eredmény jól mutatja, miért kerül egyre távolabb sok egyedülálló vásárlótól a saját lakás.
Első ránézésre egyszerűnek tűnhet a képlet. Ha valaki lakást szeretne, félreteszi a fizetése egy részét, összegyűjti az önerőt, majd lakáshitelt vesz fel a fennmaradó összegre. A gyakorlatban azonban van egy komoly probléma. Miközben a leendő vevő gyűjti a pénzt, az ingatlan ára is változhat. Így könnyen előfordulhat, hogy az évekkel korábban kitűzött megtakarítási cél időközben már nem elegendő ugyanahhoz a lakáshoz.
Egy friss számítás azt vizsgálta, hogyan alakult volna egy átlagkeresetből gazdálkodó ember helyzete az elmúlt években, ha jövedelmének jelentős részét következetesen lakáscélra teszi félre. A példában egy jelenleg 60 millió forintot érő ingatlannal és 22 millió forintos szükséges saját forrással számoltak. A kalkuláció szerint megfelelő megtakarítás és befektetés mellett körülbelül 12 évre lehetett szükség a 22 millió forintos összeg felépítéséhez.
Miért lehet szükség 22 millió forintra egy 60 milliós lakásnál?
Fontos, hogy a 22 millió forintot ne általános önerőszabályként értelmezzük. Nem arról van szó, hogy minden 60 millió forintos lakás megvásárlásához kötelezően 22 millió forint készpénzzel kell rendelkezni. A ténylegesen szükséges saját forrást több tényező határozza meg: az ingatlan bank által megállapított forgalmi értéke, a hitelfedezeti korlát, az igénylő jövedelme, meglévő tartozásai és az adott bank saját kockázati szabályai.
Hiába finanszírozható ugyanis elméletileg az ingatlan vételárának jelentős része hitelből, ha a vásárló jövedelme nem bírja el az ehhez szükséges kölcsönt. Egy 60 millió forintos lakásnál például 10 százalékos önerő matematikailag mindössze 6 millió forintot jelentene. Ehhez azonban 54 millió forint hitelre lenne szükség, vagyis már önmagában a szükséges hitel nagysága is korlátot jelenthet.
Ráadásul a vételár sem az egyetlen kiadás. Egy lakásvásárlásnál számolni kell az ügyvédi költséggel, az értékbecsléssel, különböző banki díjakkal, adott esetben a vagyonszerzési illetékkel, majd a költözés és egy esetleges felújítás költségével is. Ezért pénzügyi szempontból kockázatos lehet úgy belevágni a vásárlásba, hogy az önerő kifizetése után gyakorlatilag semmilyen tartalék nem marad.
Az alacsonyabb önerő jelentősen átírhatja a számítást
Első lakás vásárlásánál ugyanakkor egészen más eredmény is kijöhet. Bizonyos feltételek teljesítése mellett akár 10 százalékos önerővel is megvalósítható a vásárlás. Ami jelentősen csökkentheti azt az összeget, amelyet még a hitelfelvétel előtt össze kell gyűjteni.
A 60 millió forintos lakás példáján 10 százalék matematikailag 6 millió forintot jelent. Ettől azonban még nem biztos, hogy valóban elegendő ennyi készpénz. A fennmaradó 54 millió forintos finanszírozást is elő kell teremteni, a bank pedig nemcsak az ingatlant, hanem az adós jövedelmét és meglévő tartozásait is megvizsgálja.
Ez az a pont, amelyet az önerőről szóló számításoknál könnyű figyelmen kívül hagyni. Valójában két pénzügyi akadályt kell egyszerre átugrani. Meg kell lennie a szükséges saját pénznek, és elegendő igazolt jövedelem is kell ahhoz, hogy a bank engedélyezze a fennmaradó hitelösszeget.
Vagyis hiába sikerül valakinek összegyűjtenie a minimálisan elvárt önerőt, ha a jövedelméhez képest túl magas lenne a szükséges havi törlesztőrészlet. Ilyenkor több saját pénzre, olcsóbb ingatlanra, adóstárs bevonására vagy kisebb hitelösszegre lehet szükség.
Nem mindegy, mit csinálunk a lakásra félretett pénzzel
A hosszú megtakarítási idő miatt az sem mindegy, hogy valaki egyszerűen folyószámlán tartja a félretett pénzt, vagy valamilyen hozamot termelő megtakarításban gyűjti. Ha például 10-12 éves időszakról beszélünk, már jelentős különbséget okozhat a hozamok újrabefektetése. Ugyanakkor a magasabb várható hozam jellemzően magasabb kockázattal jár, ezért a lakásvásárlás tervezett időpontjának közeledtével különösen fontos lehet a megtakarítás kockázatának csökkentése.
Van még egy probléma: nem elég azt kiszámolni, mikor lesz meg a ma szükséges 22 millió forint. Ha egy 60 millió forintos lakás ára a következő években emelkedik, az önerő célösszege is elmozdulhat.
Tegyük fel csak szemléltetésként, hogy egy ingatlan ára évente átlagosan 5 százalékkal nő. Ebben az esetben a ma 60 millió forintos lakás öt év múlva már körülbelül 76,6 millió forintba kerülne. Ez természetesen nem ingatlanpiaci előrejelzés, hanem annak bemutatása, miért veszélyes az önerőt éveken keresztül változatlan célszámként kezelni.
Érdemes ezért fordítva is számolni. Ha valakinek ma például 4 millió forint megtakarítása van, és havonta 200 ezer forintot tud lakáscélra félretenni, hozam nélkül három év alatt további 7,2 millió forintot gyűjtene össze, vagyis nagyjából 11,2 millió forint saját pénzzel rendelkezne. Havi 300 ezer forintos megtakarítás mellett ugyanez az összeg három év múlva 14,8 millió forint lenne. A valós eredményt természetesen a megtakarítás hozama, az infláció és az ingatlanárak változása is befolyásolja.
A 22 millió forintos példa tehát nem azt jelenti, hogy mindenkinek 12 évig kell dolgoznia ahhoz, hogy lakást vehessen. Sokkal inkább arra világít rá, milyen nehéz kizárólag egyetlen átlagkeresetből jelentős saját tőkét felépíteni, miközben az ingatlanárak is változnak. Az alacsonyabb önerő lehetősége lerövidítheti ezt az utat, más esetben viszont továbbra is a saját megtakarítás nagysága és a bank által elfogadható jövedelem lesz a döntő. Lakásvásárlás előtt ezért nemcsak azt érdemes kiszámolni, mennyi önerőnk van, hanem azt is, mekkora hitelt bír el biztonságosan a havi jövedelmünk, és mennyi tartalék marad a vásárlás után.