Ingatlanpiaci körkép 2026: családi ház és lakás árak! Ennyiért vehetünk ingatlant!
Miközben a kormányzati programok és az olcsóbb finanszírozás továbbra is életben tartják a lakáspiaci keresletet, egyre több jel utal arra, hogy a tavalyi árrobbanás kifulladóban van. A fővárosban nő az alku, a vevők egyre gyakrabban mondanak nemet a túlárazott lakásokra, miközben a fejlesztők újra építkezni kezdenek. Az ingatlanpiac nem összeomlás, hanem egy sokkal fájdalmasabb folyamat, a kijózanodás időszaka felé tart.
A magyar lakáspiac 2025-ben olyan lendületet vett, amilyenre hosszú évek óta nem volt példa. A lakásárak országosan 23,5 százalékkal emelkedtek, a hitelpiac újra felpörgött, a tranzakciószámok növekedtek, az Otthon Start Program pedig új keresleti hullámot indított el. Egy évvel később azonban már jóval árnyaltabb kép rajzolódik ki.
Miközben az MBH Elemzési Centrum továbbra is élénk piacot vár, az OTP Ingatlanpont és a Balla Ingatlan helyi tapasztalatai egyre több olyan jelenséget mutatnak, amelyek arra utalnak: a tavalyi eufória kifulladóban van, a vevők árérzékenyebbé váltak, és több szegmensben megjelentek a korrekció első jelei.
A három piaci szereplő elemzése együttesen azt mutatja, hogy a magyar lakáspiac új szakaszba lépett. Az árak ugyan tovább emelkedhetnek, de a hangsúly fokozatosan az árnövekedésről a megfizethetőségre, a kínálati alkalmazkodásra és a regionális különbségekre helyeződik át. Az országos statisztikák még erőt mutatnak, a terepen dolgozó ingatlanközvetítők viszont már egy jóval óvatosabb vevői magatartásról számolnak be.
Az Otthon Start felpörgette a piacot, de a lendület már nem a régi
Az MBH Elemzési Centrum szerint a 2025-ös év egyik meghatározó eseménye az Otthon Start Program elindulása volt. A támogatott konstrukció szeptemberi indulásától február közepéig 31 ezer hiteligénylés érkezett, az összes szerződésállomány értéke pedig elérte az 1151 milliárd forintot. Az átlagos hitelösszeg 35 millió forint volt, míg 2026 egészére 1200 milliárd forintnyi kihelyezést és 34–35 ezer szerződést várnak az elemzők. Az igénylők átlagéletkora 34 év volt, az ügyletek 38 százaléka Budapesten valósult meg, miközben a vásárlások 90–91 százaléka használt lakásra irányult.
A program rövid idő alatt látványosan megnövelte a hitelből finanszírozott lakásvásárlások arányát is. Míg 2023-ban a tranzakciók körülbelül 31 százaléka valósult meg hitelből, addig 2025-re ez az arány ismét megközelítette az 50 százalékot. Az MBH szerint ez egyértelműen jelzi, hogy a támogatott konstrukciók visszahozták a finanszírozott keresletet a piacra.
Az OTP Ingatlanpont ugyanakkor már azt érzékeli, hogy az Otthon Start által generált második keresleti hullám kifutóban van. Valkó Dávid vezető elemző szerint a program hatása nagyjából márciusig tartott, áprilisban és májusban viszont már érezhetően gyengébb kereslet jelent meg. Ez különösen Budapesten vált láthatóvá, ahol az árak emelkedése már nem találkozott ugyanolyan intenzív vevői érdeklődéssel, mint az előző hónapokban.
A Balla Ingatlan hasonló folyamatokról számolt be. Balla Frigyes, az ingatlaniroda IV. és XV. kerületi vezetője szerint a támogatott hitelprogram ugyan jelentős szerepet játszott az árak emelkedésében, de az év első hónapjaiban már az Otthon Start-hitelre vásárlók száma is csökkent. A szakértő szerint a piac egyre inkább elérte azt a pontot, ahol a támogatások önmagukban már nem tudják ellensúlyozni a magas árszintek negatív hatását.
Az Otthon Start tehát továbbra is fontos tényező marad, de már nem képes ugyanakkora plusz keresletet generálni, mint indulásakor. A piacot egyre inkább a jövedelmi viszonyok, a kínálat és a megfizethetőség alakítja.
A fővárosban már alkudni kell, a vevők visszaszerezték pozícióikat
A lakáspiac egyik legérdekesebb fordulata Budapesten figyelhető meg. Miközben a lakásárak tavaly 26 százalékkal emelkedtek a fővárosban, a vevők tárgyalási pozíciója jelentősen javult.
A fővárosban az átlagos alku mértéke a téli 2,9 százalékról 4 százalékra emelkedett. Utoljára 2023 őszén lehetett ilyen kedvező helyzetben a vásárló. A legnagyobb változás a családi házak piacán történt, ahol az átlagos árengedmény 1,4 százalékról 4,9 százalékra nőtt. A panellakások esetében 1,7 százalékról 3,6 százalékra emelkedett az alku mértéke, míg a téglalakásoknál 3,6 százalékról 4 százalékra.
Valkó Dávid szerint ez annak a következménye, hogy
a budapesti lakások jelentős része már irreális árszinten jelent meg a piacon.
Az Otthon Start és az állampapírokból felszabaduló pénzek tavaly ősszel és az idei év elején még támogatták ezeket az árszinteket, mára azonban a vevők egyre gyakrabban mondanak nemet a túlzott árazásra.
Különösen a panellakások piacán látható fordulat. Az OTP szerint az elmúlt hónapokban visszaesett az érdeklődés, miközben nőtt a kínálat. Ez a kombináció természetes módon növeli az alkuk számát és mértékét. A szakértők szerint éppen
a panelek esetében volt a legerősebb a korábbi túlértékelődés.
A Balla Ingatlan helyi tapasztalatai szintén ezt támasztják alá. A IV. és XV. kerületben a kereslet gyakorlatilag megáll az 1,2 millió forintos négyzetméterárnál. Azok az eladók tudnak gyorsabban értékesíteni, akik ennél alacsonyabb árszinten hirdetik meg ingatlanukat. A szakértő szerint a tavaly novemberi csúcsokhoz képest 5–7 százalékos árcsökkenés következett be, amelyet az elmúlt hónapokban stagnálás váltott fel.
A fővárosi piac tehát már nem a tavaly látott egyirányú drágulásról szól. Egyre több szegmensben a vevők diktálnak, és azok az eladók járnak sikerrel, akik alkalmazkodnak az új realitásokhoz.
Kínálati fordulat jöhet
A kereslet lassulása önmagában nem lenne elegendő a piac stabilizálásához, ha közben nem indulna meg a kínálat bővülése. Az MBH szerint éppen ez lehet a következő évek legfontosabb fejleménye.
2026 első negyedévében 2821 új lakást adtak át Magyarországon, ami 4,3 százalékos növekedést jelentett az előző év azonos időszakához képest. Ennél is fontosabb adat, hogy a kiadott építési engedélyek és egyszerű bejelentések száma elérte a 9291-et, ami 64 százalékos éves növekedésnek felel meg. Az elemzők ezt egyértelmű fordulatként értékelik.
Az MBH becslése szerint
az Otthon Start Program és a Lakhatási Tőkeprogram együttesen akár 50 ezer új lakás piacra kerülését segítheti elő. A jelenleg fejlesztés alatt álló vagy előkészítés alatt lévő projektek között mintegy 65 ezer lakás tartozhat ebbe a körbe.
Az idei évre körülbelül 15 ezer, 2027-re pedig már mintegy 20 ezer új lakás átadását valószínűsítik. Ez ugyan jelentős előrelépés, de még mindig elmarad attól a szinttől, amely tartósan képes lenne enyhíteni a lakáshiányt.
A Balla Ingatlan tapasztalatai szerint az újépítésű piacon azok a fejlesztők kerültek előnybe, akik képesek voltak 1,5 millió forint alá szorítani a négyzetméterárakat. A vásárlók egyre érzékenyebbek az árakra, ezért a korábbi évek korlátlan árazási lehetősége megszűnőben van.
Ezzel párhuzamosan az építési költségek tovább emelkednek. Az MBH adatai szerint 2025 negyedik negyedévében 9,5 százalékkal nőttek az építési költségek, ezen belül a munkadíjak 9,7 százalékkal, az anyagköltségek pedig 6,1 százalékkal emelkedtek. Ez továbbra is komoly nyomást helyez a fejlesztőkre.
A vidék erősödik, de a megfizethetőség lett a legfontosabb kérdés
Miközben Budapest több szegmensben kifulladni látszik, a vidék továbbra is erős teljesítményt mutat. Az MBH szerint 2025-ben a főváros kivételével minden régióban nőtt a tranzakciószám. A legnagyobb bővülést a Nyugat-Dunántúlon és a Dél-Dunántúlon mérték, egyaránt 15 százalékos növekedéssel. A Dél-Alföldön 13 százalékos, Észak-Magyarországon 6 százalékos, a Közép-Dunántúlon 4 százalékos, a fővárost nem tartalmazó Közép-Magyarországon pedig 3 százalékos növekedést regisztráltak.
A megyeszékhelyek közül Debrecen maradt a legdrágább. Az átlagos használt lakásár meghaladta az 1 millió forintos négyzetméterárat, a családi házaknál pedig 1,1 millió, a panellakásoknál 1,2 millió forintos árszint alakult ki. Az MBH szerint a legnagyobb éves drágulás, több mint 30 százalékos áremelkedés Pécsen és Kaposváron következett be.
A legnagyobb kihívás azonban már nem az árnövekedés, hanem a megfizethetőség. Az MBH számításai szerint
egy átlagos, 60 négyzetméteres használt lakás megvásárlásához Budapesten több mint 10 évnyi nettó jövedelem szükséges.
Pest megyében 7–8 év, a Dunántúl jelentős részén 5–6 év, Észak-Magyarországon pedig 3–4 év körüli ez az érték.
Országos átlagban 6–7 évnyi nettó keresetre van szükség egy átlagos lakás megvásárlásához.
Ez magyarázza azt is, hogy a befektetők aktivitása visszaesett. A Balla Ingatlan szerint sokan inkább állampapírban tartják a pénzüket, mert a bérbeadás hozama már nem feltétlenül versenyképes. A bérleti piac ugyanakkor továbbra is stabil: a IV. és XV. kerületben egy 1,5–2 szobás lakás havi bérleti díja 180–220 ezer forint között mozog, miközben az MBH szerint Budapesten a medián bérleti díj már elérte a 260 ezer forintot.
