Nem mindegy, hogy valaki nettó 400 ezer vagy 800 ezer forintot keres, amikor lakáshitelt szeretne felvenni. 2026-ban ráadásul megváltozott az egyik legfontosabb hitelfelvételi szabály: 800 ezer forintra emelkedett az a jövedelmi határ, amelynél magasabb törlesztési limit alkalmazható. Megnéztük, mekkora havi törlesztő és hozzávetőlegesen mekkora lakáshitel férhet bele különböző fizetések mellett.
A lakásvásárlásnál nemcsak az számít, hogy mennyi megtakarítással rendelkezünk. Legalább ilyen fontos a bank által elfogadott rendszeres nettó jövedelem, hiszen ez alapvetően meghatározza, mekkora havi törlesztést vállalhatunk. A Magyar Nemzeti Bank adósságfék-szabályai ennek felső korlátot is szabnak. A jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató, vagyis a JTM azt határozza meg, hogy az igazolt nettó jövedelem mekkora részét tehetik ki a hiteltartozások havi törlesztőrészletei.
Fontos változás történt 2026-ban
2026. január 1-jétől 600 ezerről 800 ezer forintra emelkedett a JTM jövedelmi küszöbe. Legalább 10 éves kamatperiódusú vagy a futamidő végéig fix kamatozású forint jelzáloghitelnél ez leegyszerűsítve azt jelenti, hogy 800 ezer forint alatti havi nettó jövedelemnél legfeljebb annak 50 százaléka, 800 ezer forinttól pedig legfeljebb 60 százaléka fordítható törlesztésre.
Ez alapján így néz ki a jogszabályi felső korlát:
| Havi nettó jövedelem | Elméleti maximális havi törlesztő |
| 400 000 Ft | 200 000 Ft |
| 500 000 Ft | 250 000 Ft |
| 600 000 Ft | 300 000 Ft |
| 700 000 Ft | 350 000 Ft |
| 800 000 Ft | 480 000 Ft |
| 1 000 000 Ft | 600 000 Ft |
Ez azonban nem jelenti automatikusan azt, hogy a bank ekkora törlesztést engedélyezni fog. A JTM a jogszabályi plafont jelenti, a pénzintézet ennél szigorúbb belső szabályokat is alkalmazhat. Ráadásul a meglévő hitelek törlesztőrészletei is beleszámítanak a terhelhetőségbe.
De mekkora lakáshitel jöhet ki ebből?
Itt válik érdekessé a számítás. Az MNB adatai szerint 2026 első negyedévében a piaci lakáshitelek átlagos kamata 6,5 százalék körül, átlagos THM-jük pedig 6,7 százalék körül alakult.
Ha ezért szemléltetésként 6,5 százalékos fix kamattal számolunk, akkor hozzávetőlegesen a következő hitelösszegek adódnak:
| Nettó fizetés | Max. törlesztő* | 20 évre kb. | 25 évre kb. |
| 400 000 Ft | 200 000 Ft | 26,8 M Ft | 29,6 M Ft |
| 500 000 Ft | 250 000 Ft | 33,5 M Ft | 37,0 M Ft |
| 600 000 Ft | 300 000 Ft | 40,2 M Ft | 44,4 M Ft |
| 700 000 Ft | 350 000 Ft | 46,9 M Ft | 51,8 M Ft |
| 800 000 Ft | 480 000 Ft | 64,4 M Ft | 71,1 M Ft |
| 1 000 000 Ft | 600 000 Ft | 80,5 M Ft | 88,9 M Ft |
*A táblázat egyszerűsített, tájékoztató számítás. 6,5%-os éves kamattal, annuitásos törlesztéssel és más fennálló hitel nélkül számoltunk. Nem banki ajánlat és nem jelenti azt, hogy az adott hitelösszeget a bank ténylegesen folyósítja.
A 800 ezres fizetésnél hatalmasat ugrik az elméleti keret
Ez a számítás egyik legérdekesebb pontja. 700 ezer forintos nettó fizetésnél 350 ezer forint, míg 800 ezres nettónál már 480 ezer forint lehet a JTM szerinti maximális havi törlesztés a fenti típusú jelzáloghitelnél. Vagyis mindössze 100 ezer forinttal magasabb jövedelemnél az elméleti törlesztési keret 130 ezer forinttal emelkedhet. Ennek oka nem valamelyik bank akciója, hanem az, hogy 800 ezer forintnál átlépjük a 2026-tól érvényes JTM-küszöböt.
Ez különösen fontos lehet például olyan háztartásnál, ahol két kereső jövedelmével együtt már sikerül elérni ezt a határt.
Házaspárként egészen más lehet a helyzet
A hitelképesség vizsgálatánál ezért nem feltétlenül csak az egyik fél fizetését érdemes nézni. Ha például az egyik kereső nettó 450 ezer, a másik pedig 400 ezer forintot visz haza, az együttes igazolt nettó jövedelmük 850 ezer forint lehet. Ez már a magasabb JTM-sávba eshet, így megfelelő feltételek mellett jóval nagyobb törlesztési kapacitás adódhat, mint ha csak az egyik jövedelmet vennék figyelembe. A tényleges banki számítás természetesen attól is függ, hogy a bank mely jövedelmeket és milyen mértékben fogadja el.
Nem érdemes a maximumig elmenni
Van azonban egy fontos különbség aközött, hogy mekkora hitelt kaphatunk, és aközött, hogy mekkora hitelt érdemes felvennünk. Ha egy 500 ezer forintos nettó fizetésből 250 ezer forint megy el minden hónapban lakáshitelre, akkor a jövedelem fele már a hónap elején eltűnik. A fennmaradó összegből kell finanszírozni a rezsit, élelmiszert, közlekedést, biztosításokat, váratlan kiadásokat és a megtakarítást is. Egy gyermekes családnál ehhez további rendszeres kiadások társulhatnak.
A JTM-plafont ezért nem érdemes automatikusan saját családi költségvetési plafonként kezelni.
Mi történik, ha már van másik hiteled?
Ez az egyik leggyakoribb félreértés. Tegyük fel, hogy valaki nettó 500 ezer forintot keres, és a szabályok alapján legfeljebb 250 ezer forintos teljes havi hitelteher férhetne bele. Ha azonban már fizet például 70 ezer forint személyi kölcsönt, akkor nem számolhat további 250 ezer forintos lakáshitel-törlesztéssel.
Egyszerűsített példában:
250 000 Ft maximális hitelteher
– 70 000 Ft meglévő törlesztés
= 180 000 Ft fennmaradó keret
Ez pedig már érezhetően kisebb felvehető lakáshitelhez vezethet. Éppen ezért lakásvásárlás előtt érdemes áttekinteni a meglévő személyi kölcsönöket, autóhiteleket és más hitelkötelezettségeket is.
És mi a helyzet a 3 százalékos Otthon Start hitellel?
Itt még látványosabb lehet a különbség. Az Otthon Start konstrukció fix 3 százalékos kamattal, legfeljebb 25 éves futamidővel és maximum 50 millió forintos hitelösszeggel érhető el a feltételeknek megfelelő elsőlakás-vásárlók számára. Az 50 millió forintos plafon miatt azonban bizonyos jövedelemszint felett már nem a JTM, hanem maga a program maximális hitelösszege szabhat határt.
Ez jól mutatja, miért nem elég kizárólag azt megkérdezni, hogy „mekkora a fizetésem?”. A ténylegesen felvehető összeg függhet a kamattól, futamidőtől, meglévő hitelektől, önerőtől, az ingatlan értékétől és az adott bank hitelbírálatától is.
Mennyi fizetés kellhet 50 millió forint hitelhez?
Fordítsuk meg a számítást. Egy 50 millió forintos, 25 éves, 3 százalékos kamatozású hitel havi törlesztőrészlete nagyságrendileg 237 ezer forint. Egy ugyanekkora, 25 éves, 6,5 százalékos kamatozású piaci hitel havi törlesztése viszont már megközelítőleg 338 ezer forint.
Vagyis ugyanaz az 50 millió forintos hitelösszeg a két példában havonta körülbelül 100 ezer forinttal eltérő terhet jelenthet. Ez az egyik legfontosabb hozzáadott érték a számolásban: nem önmagában a hitelösszeg dönti el, hogy egy kölcsön mennyire terheli meg a családi kasszát.
2026-ban továbbra is erős a lakáshitelezés
A lakáshitelpiac közben jelentősen átalakult. Az MNB szerint 2026 első negyedévében a háztartási hitelállomány éves összevetésben 17,3 százalékkal bővült, a lakáshitelezést pedig erősen meghatározta az Otthon Start Program. Az Otthon Start szerződések átlagos összege ekkor körülbelül 35 millió forint volt.
A lakásvásárlás előtt ezért nemcsak azt érdemes kiszámolni, hogy a bank mennyi pénzt hajlandó adni. Legalább ennyire fontos meghatározni azt a havi törlesztőrészletet, amelyet a család akkor is biztonságosan tud fizetni, ha váratlan kiadás érkezik vagy átmenetileg csökken a háztartás bevétele.